Sinistre en copropriété : un expert d'assuré pour le syndicat

Parties communes, parties privatives : qui déclare quoi

Tout part du règlement de copropriété : c'est lui qui dit ce qui appartient à tous et ce qui appartient à chacun. Quand il se tait ou se contredit, la loi du 10 juillet 1965 répute communs notamment le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des logements, ainsi que les passages et les couloirs (article 3). En pratique, toiture, façade, hall, cage d'escalier et colonnes communes relèvent en général des parties communes ; les canalisations propres à un logement, après son raccordement à la colonne, de ses parties privatives. Nous lisons le règlement avant de répartir quoi que ce soit.

Qui déclare, et à qui :

• le syndic, à l'assureur de l'immeuble, pour les parties communes et lorsque la cause s'y trouve : la loi rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes (article 14) ;
• chaque occupant touché, propriétaire ou locataire, à son assureur habitation ou professionnel, pour son logement ou son local et ses biens ;
• le copropriétaire qui loue, à son propre assureur : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré pour sa responsabilité civile, comme le syndicat (article 9-1).

En cas d'urgence, le syndic peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble : mise hors d'eau, bâchage, sécurisation (article 18). Gardez toutes les factures. Et dans le doute, déclarez des deux côtés : une déclaration en trop se corrige, une déclaration tardive se discute.

Le contrat de l'immeuble et ceux des copropriétaires

Le syndic souscrit, au nom du syndicat, le contrat de l'immeuble, le plus souvent une multirisque immeuble. Elle couvre en général le bâtiment et la responsabilité civile du syndicat, parfois aussi certains éléments privatifs : c'est la définition des biens assurés qui le dit. Chaque copropriétaire a son propre contrat (habitation, propriétaire non occupant, multirisque professionnelle), et chaque locataire le sien.

Dans le contrat de l'immeuble, nous lisons d'abord :

• les garanties souscrites, avec leurs franchises et leurs plafonds ;
• le mode d'indemnisation : valeur à neuf ou vétusté déduite, et les conditions pour récupérer la vétusté ;
• les exclusions, en particulier celles qui tiennent au défaut d'entretien ;
• la clause par laquelle l'assureur renonce, ou non, à se retourner contre le copropriétaire responsable ;
• les frais annexes : mesures conservatoires, démolition et déblais.

Si l'immeuble a été construit, ou a connu de gros travaux, il y a moins de dix ans, certains désordres relèvent de l'assurance dommages-ouvrage, avec sa propre procédure (article L. 242-1 du code des assurances). Dans tous les cas, demandez au syndic les conditions particulières et générales en vigueur le jour du sinistre : sans elles, personne ne peut dire ce qui est garanti.

Dégât des eaux en immeuble : ce que change la convention IRSI

En immeuble, une grande partie des dégâts des eaux et des incendies sont gérés dans le cadre de la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble), un accord entre compagnies d'assurance en vigueur depuis le 1^er juin 2018, qui a remplacé la convention CIDRE et a été révisé au 1^er juillet 2020. Elle joue lorsqu'au moins deux assureurs adhérents sont concernés.

Son principe : un local sinistré, un assureur gestionnaire. Pour un logement, c'est en général l'assureur de l'occupant ; pour les parties communes, l'assureur de l'immeuble, qui peut aussi le devenir pour un logement lorsque les assureurs désignés en priorité font défaut. Selon le montant des dommages, les assureurs renoncent ou non à leurs recours entre eux, et un expert unique peut être désigné pour le compte de tous ; au-delà d'un certain montant, la convention ne s'applique plus.

Dans ce cadre, et depuis la version de 2020, la recherche de fuite est prise en charge par l'assureur qui en prend l'initiative, ou dont l'assuré la demande, qui n'est pas forcément le gestionnaire. La réparation de la cause, le tuyau ou le joint défectueux, n'en fait pas partie : elle relève du propriétaire de l'installation, donc du syndicat pour une partie commune.

Pour un syndic, l'enjeu est double. Le contrat de l'immeuble est souvent désigné gestionnaire : les sinistres pèsent alors sur lui, donc sur sa cotisation. Et une fuite dont la cause n'est ni trouvée ni réparée revient. Établir par écrit la cause, l'origine et le lieu exact de la fuite, c'est ce qui permet de répartir correctement les dommages entre l'immeuble et les logements.

Surtout, la convention lie les assureurs entre eux, pas le syndicat ni les copropriétaires : elle ne peut ni réduire les garanties du contrat, ni fixer à elle seule l'indemnité. Ce qui se joue dans chaque logement est détaillé sur la page dégât des eaux.

Incendie, façade, hall, vandalisme : quand tout l'immeuble est touché

Un incendie atteint vite la cage d'escalier, les gaines, la toiture et les logements voisins, par les flammes, les fumées ou l'eau d'extinction. Le contrat de l'immeuble couvre les parties communes, et chaque occupant déclare ses propres dommages. Après la mise en sécurité, tout se photographie avant d'être déblayé, niveau par niveau. Voir la page incendie.

Façade taguée, porte d'entrée forcée, vitrage du hall brisé, boîtes aux lettres arrachées : en principe, c'est le contrat de l'immeuble, selon les garanties souscrites (vandalisme, bris de glace, détériorations immobilières de la garantie vol). Le syndic dépose plainte pour le syndicat : l'assureur demande presque toujours le récépissé. Quand un commerce en pied d'immeuble est pillé ou vandalisé, comme à Paris les 17 et 18 octobre 2026, sa devanture peut être privative selon le règlement de copropriété : le commerçant la déclare alors aussi à son propre assureur. Voir la page commerce pillé ou vandalisé à Paris.

Tempête, grêle, fissures liées à la sécheresse : les mêmes principes s'appliquent, avec leurs règles propres. Voir les pages tempête et grêle et sécheresse et fissures.

Ce que nous faisons pour le syndic et le conseil syndical

L'assureur de l'immeuble mandate un expert, qui travaille pour la compagnie qui l'a désigné. Le syndicat des copropriétaires a le droit d'être assisté par le sien, pendant l'expertise comme après une première proposition. Sur votre dossier, nous ne représentons que vous.

Concrètement :

• nous lisons le contrat de l'immeuble et, s'il le faut, le règlement de copropriété ;
• nous constatons sur place, dans les parties communes et les logements touchés : relevés, photos datées, description de chaque dommage ;
• nous nous appuyons sur les rapports de recherche de fuite et les devis des entreprises pour établir la cause et l'étendue des dommages ;
• nous chiffrons, poste par poste, ce qui relève du contrat de l'immeuble, en le séparant de ce qui relève des contrats des occupants ;
• nous défendons ce chiffrage en expertise contradictoire, face à l'expert de la compagnie, puis nous relisons la proposition avant toute signature. En cas de désaccord persistant, la contre-expertise reste possible.

Le syndic garde la gestion de l'immeuble et le choix des entreprises ; notre rôle, c'est le dossier d'assurance. Vous avez un seul interlocuteur, du premier constat au règlement.

Si des travaux doivent être votés en assemblée générale, notre chiffrage peut être joint aux documents remis aux copropriétaires : il montre, poste par poste, ce qui a été réclamé à l'assurance et sur quelles pièces.

Vous êtes copropriétaire ou membre du conseil syndical, et rien n'a encore été déclaré ? Appelez : nous regardons ensemble qui doit déclarer quoi.

Nos honoraires

Le premier diagnostic est gratuit et sans engagement : vous nous décrivez le sinistre, nous vous disons si une intervention se justifie. Si elle se justifie, nos honoraires sont présentés et expliqués par écrit, avant toute signature. Sinon, nous vous le disons franchement, et vous repartez avec la marche à suivre.

Syndics et copropriétés à Paris, en Île-de-France et partout en France

Notre siège est à Boulogne-Billancourt, aux portes de Paris. Il ne reçoit pas de public : nous nous déplaçons à l'immeuble pour constater les dommages sur place, à Paris, en Île-de-France et partout en France.

Dans les immeubles anciens, nombreux à Paris, une fuite sur une colonne commune peut toucher plusieurs étages à la fois, et autant de contrats : un constat complet, fait tôt, y compte plus qu'ailleurs. Voir aussi la page expert d'assuré à Paris et en Île-de-France.